Le recouvrement des provisions et charges est fréquemment un problème en copropriété, souvent avec une issue judiciaire.
La loi de 1967, souvent revisitée, et le décret de 1967 fournissent aux syndics de puissants outils pour parvenir au recouvrement en cas de difficulté.
Encore faut-il en maîtriser l'usage.
En premier lieu, il est nécessaire de bien distinguer ce que sont les provisions et les charges.
Comme le rappelle très clairement la Cour de cassation, au sens et pour l'application des règles comptables du syndicat, sont nommées provisions sur charges les sommes versées ou à verser en attente du solde définitif [de charges] qui résultera de l'approbation des comptes du syndicat, ces provisions étant le plus souvent du quart du budget prévisionnel1. Les charges sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Selon l'article 19-2 de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « À défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. »2
Dans la pratique et le plus souvent, les relevés de comptes des copropriétaires s'alignent sur l'exercice comptable du syndicat en reprenant globalement les éventuels arriérés sous forme d'un « à-nouveau »
Les arriérés peuvent être des sommes diverses appelées avant le début de l'exercice en cours et restées impayées : frais divers3, charges antérieures, provisions exclues du budget prévisionnel, etc.
Dès lors, le solde du relevé de compte à une date donnée peut être composé de sommes de natures différentes et il convient d'être très attentif à cette composition, car la mise en œuvre du recouvrement en dépendra.
Le recouvrement des provisions
Ce recouvrement est fondé sur l'existence d'un budget prévisionnel régulièrement adopté par l'assemblée générale du syndicat : il suffit d'un tel budget, dont la preuve sera apportée par le procès-verbal de l'assemblée concernée4.
Le recouvrement des charges et arriérés de charges
Pour les charges, en revanche, la possibilité de recouvrement repose sur l'approbation des comptes de l'exercice concerné.
C'est ce que la Cour de cassation vient de rappeler sèchement à un syndic, pourtant professionnel et supposé rompu aux finesses du droit de la copropriété5.
Ce dernier prétendait recouvrer, selon la procédure de l'article 19-2, des arriérés de charges de services portant sur quatre années antérieures, outre divers frais.
Mais si les budgets prévisionnels respectifs avaient bien été adoptés, les comptes des exercices en cause n'avaient pas été approuvés : ces arriérés ne pouvaient donc pas être recouvrés.
Il s'agit d'un principe simple : le recouvrement doit être fondé sur une décision conforme, l'adoption du budget prévisionnel pour les provisions, l'approbation des comptes pour les charges6.
Un principe pourtant également perdu de vue par les magistrats de première instance et d'appel, ainsi que des avocats, à décharge du syndic.
[1] Versées le plus souvent chaque trimestre, l'assemblée générale pouvant toutefois en décider différemment. Ne figurent pas au budget prévisionnel (courant) les dépenses pour travaux.
[2] Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 Art. 19-2 et Art. 14-1
[3]Frais administratifs spécifiques, frais de mutations, etc.
[4] Et que le délai de recours en contestation soit écoulé.
[5] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 20 novembre 2025, 23-23.317, Inédit
[6] Ou, par ailleurs, l'approbation du contrat de syndic pour divers frais.
