Le congé pour vendre est régulièrement utilisé par les propriétaires souhaitant vendre libre de toute occupation leur bien loué à usage d'habitation non meublée.
La mise en œuvre de ce congé, destiné à permettre au locataire d'exercer son droit de préemption sur le bien qu'il occupe, est clairement réglée depuis la loi de 19891.
Pour autant, 25 ans après, les conflits subsistent encore en matière de commission d'agence2.
En l'espèce3, décidés à vendre leur maison libre de toute occupation, les propriétaires font régulièrement délivrer un congé pour vendre à leurs locataires au prix de 400 000 €.
L'offre est rejetée par les locataires et ces derniers quittent les lieux au terme du bail.
Ayant donné mandat à une agence immobilière, quelques mois plus tard les propriétaires consentent par l'intermédiaire de l'agence une offre de vente au prix de 380 000 € commission d'agence incluse pour 10 000 €.
L'offre étant inférieure à celle du congé, le notaire chargé de la vente notifie aux anciens locataires le nouveau prix qu'ils acceptent. La vente est ainsi conclue au profit des anciens locataires et le prix payé pour 380 000 €.
Or ce prix inclut la commission de l'agence, ce qui ne convient pas aux ex-locataires devenus propriétaires qui, face à son refus, assignent l'agence en remboursement du montant litigieux.
Contrairement à toute attente, les plaideurs sont déboutés et encore en appel : ils se pourvoient en cassation.
Et obtiennent cette fois gain de cause : «... le locataire qui exerce son droit de préemption subsidiaire en acceptant l'offre notifiée par le notaire, qui n'avait pas à être présentée par l'agent immobilier mandaté par le propriétaire pour rechercher un acquéreur, ne peut se voir imposer le paiement d'une commission renchérissant le prix du bien. ».
Autrement dit : la rémunération du professionnel est fondée sur la stricte exécution du mandat et se trouve naturellement exclue dans le cas de préemption par le locataire. En effet, étranger au mandat et à son exécution, celui-ci exerce purement et simplement un droit qui lui est accordé par la loi.
De plus, la conception retenue par les magistrats du fond ne pouvait prospérer4 en raison même de la nature de la rémunération au résultat des professionnels de l'immobilier.
[1] Loi du 6 juillet 1989 - Art. 15
[2] Ou honoraires de transaction ou frais d'agence.
[3] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 1 mars 2023, 21-22.073.
[4] Pour être "sociale" : tout travail mérite salaire.
