Comme tout professionnel, l'agent immobilier est tenu d'une obligation d'information, de renseignement et de conseil à l'égard du client et donc de l'acquéreur.
Mais quelle est la portée de cette obligation ? Quelles sont les modalités ?
Et qu'en est-il dans le cas d'un vice caché ?
Autant de questions dont les réponses se précisent au cas par cas du fait de l'absence de définition exacte et exhaustive1 de cette obligation.
Peu après l'achat d'une maison d'habitation, les nouveaux propriétaires subissent les désordres importants causés par la toiture du bien acquis.
Vendeuse et agent invoquant la clause d'exclusion de la garantie des vices cachés figurant à l'acte2 , les propriétaires assignent en réparation du préjudice la vendeuse et l'agent immobilier intervenu à la vente.
L'expertise judiciaire révèle l'existence d'une pente insuffisante de la couverture en cause ainsi que d'un sinistre, antérieur à la vente, analogue à celui subi par les nouveaux propriétaires.
Mais, ne retenant que l'existence d'un vice caché exclu de toute garantie, les juges du fond rejettent les demandes des nouveaux propriétaires en s'appuyant sur les conclusions de l'expert.
L'affaire est alors portée devant la Cour de cassation.
Responsabilité du vendeur connaissant le vice caché dissimulé à l'acheteur
Le fait, par le vendeur, de dissimuler un vice caché à l'acquéreur établit la mauvaise foi du vendeur et prive d'effet la clause d'exclusion de garantie des vices cachés.
En l'espèce, la vendeuse avait déclaré, y compris à l'agent immobilier, avoir fait intervenir un couvreur tous les deux ans pour contrôler la couverture de la maison. Déclaration destinée à rassurer les acquéreurs.
Un couvreur, professionnel dans son domaine d'activité, est aussi tenu dune obligation d'information, de conseil et de renseignement : aurait-il gardé sous silence les importants désordres et la non-conformité de la couverture lors des contrôles évoqués ? Certainement pas.
Dès lors, soit les contrôles ont eu lieu et révélé les désordres et la nécessité d'une réfection totale de la couverture, soit... lesdits contrôles n'ont jamais existé.
Dans les deux cas, la vendeuse est de mauvaise foi, ce qu'auraient dû rechercher les juges du fond pour établir la responsabilité de la vendeuse qui devra réparer le préjudice. D'où la cassation3.
Responsabilité de l'agent immobilier tenu d'une obligation de vérification des allégations des vendeurs
Si, comme le relevait l'expert judiciaire, un agent immobilier n'est pas un homme de l'art, il se doit de vérifier ce qui peut et doit l'être.
Tout particulièrement, face à une déclaration de la vendeuse évoquant des interventions de contrôle de la couverture tous les deux ans, il incombait à l'agent de réclamer la preuve de ces interventions, ne serait-ce que par les factures correspondantes.
En s'abstenant de vérifier les allégations de la vendeuse, l'agent a commis une faute professionnelle au titre de l'obligation susvisée : il en doit réparation. D'où encore la cassation3.
[1] Comme souvent dans la législation.
[2] Une telle clause est autorisée. Article 1643 du Code civil.
[3] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 13 novembre 2025, 23-18.899, Inédit
